[Guide] Vendre une maison au Canada

Souvenez-vous, il y a 5 ans, nous achetions notre toute première maison dans un quartier à 20 min du centre ville.
5 ans après et 1,5 enfant plus tard (oui, c’est pour juin !), nous avons décidé d’acheter plus grand.

Vendre une maison dans une ville comme Calgary présente pas mal de challenges. D’abord le marché s’est écroulé en 2014 (Je vous laisse imaginer après le coronavirus !). Que ce soit au niveau des jobs ou des maisons, il est désormais difficile d’à la fois trouver un job et bien évidement… des acheteurs ! On appelle cela un « buyers market » ce qui veut dire que les acheteurs ont un choix illimité de maisons et peuvent donc obtenir un bon deal puisque la plupart des vendeurs préfèrent vendre vite.
C’est donc génial si vous voulez acheter (on a réussi à acheter une nouvelle maison qui vaut sûrement 200K de plus que ce qu’on a payé, quand le marché est au plus haut) mais vachement moins bien quand vous vendez. Bien que d’après les agents immobiliers, les très grosses baisses de prix concernent surtout les condos (les appartements qui en général ont des Condo fees à vie) et les maisons au dessus de 1 M de dollars. Pour les maisons en dessous de 500 K (notre cas), il semble que les prix n’aient pas trop dégringolés…. (D’après les agents immo encore une fois !)

Aussi, nous concernant, le taux de notre prêt immobilier prennait fin en mai 2020 et souvenez-vous, au Canada, la plupart des taux ne sont valables que 5 ans ! Après ça, il faut donc refinancer votre prêt, vendre ou rester en « open rate ». Ce qui signifie pas de contrat avec une banque et donc pas de pénalité mais un taux souvent très pourri. Les open rate sont parfaits si vous n’avez pas vendu avant votre deadline mais espérez vendre rapidement derrière.

Trouver un agent immo

J’ai commencé à me renseigner en 2019 sur la meilleure période pour lister notre maison. En sachant que nous avions en théorie jusqu’en mai 2020 ce qui signifie le printemps à Calgary. Et encore, avril peut être un mois très pourri…
Plusieurs agents m’ont dit qu’il fallait s’y atteler à partir de fin janvier 2020. 3 mois étant plus ou moins la norme pour vendre (quand ça se vend !) à Calgary. En réalité, c’est plutôt 2 mois (66 jours d’après les dernières stats en hiver) et donc 3 mois pour être large. (Bien évidemment, ces stats n’incluent pas la période mi mars 2020 jusqu’à… on ne sait pas trop !)

Du coup fin novembre j’ai repris contact avec 3 agents et les ai rencontrés. Notre choix s’est arrêté sur un couple ayant vécu très longtemps dans notre quartier et vendant pas mal de maisons dans le coin chaque année et ce, même en plein hiver.
A noter que sur une vente, les agents prennent en général 7% de commission sur les premiers 100 K et 3,5% sur le montant restant. Aussi, tous les frais sont à la charge du vendeur. Les 7% incluent la com de l’agent des acheteurs (en principe 3,5%). Du moins c’est comme ça à Calgary.
Aussi, si vous vendez et achetez via le même agent, certains peuvent soit baisser le prix de leur com soit vous donner un bonus (dans notre cas, 3000$ en cash).

Avant de mettre la maison en vente, nous avons décidé de faire une pre home inspection qui permet de voir s’il n’y a pas de souci particulier avec la maison. Ça nous a coûté 400$ et ça dure 3 h. Vous recevez ensuite un long rapport de toutes les choses à retoucher ou à faire modifier. Dans notre cas, rien d’important mais on a quand même décidé de faire des réparations minimes d’ordre esthétique pour se donner toutes les chances. Beaucoup de vendeurs ne le font pas et c’est un peu dommage car c’est typiquement ce qui peut faire capoter une vente plus tard s’il y a un réel problème avec votre maison.

Puis nous avons rangé toute la maison pour les photos (une home stager est aussi passée pour nous donner son avis et rien eu à modifier, ouf !) et on a mis en vente mi janvier.

Les premières visites

Vous recevez le plus de demandes en principe dans les 2 semaines qui précèdent la mise en vente. Tout simplement parce que tous les acheteurs travaillant avec un agent immo, reçoivent un e-mail pour leur dire qu’une nouvelle maison dans leur ordre de prix est en vente.
Du coup on a eu 4 visites en 2 jours. (Ce qu’on appelle showing). Attention cependant, il est absolument impossible de savoir s’il s’agit d’acheteurs ou si ce sont des agents qui viennent regarder votre maison pour voir si elle risque d’être en concurrence avec leur propre listing… (En théorie, ils sont censés le préciser mais… ce n’est arrivé qu’une fois et il s’agissait en fait de nos acheteurs ! Leur agent immo étant d’abord venue visiter notre maison)

En principe, les agents sont censés vous envoyer un texto quand la visite prend fin. Sauf que nous n’avons eu que deux textos sur un total de 18 showings !. (Dont un pour une visite qui n’a duré que 11 min top chrono !)

Aussi, les agents sont en principe censés donner un feedback à votre agent (et même au vendeur via une application mais nous n’en avons pas reçu une seule). Nous avons eu en tout et pour tout le feedback de 3 agents et le deuxième était celui de nos acheteurs.

Les open house

Pour mettre toutes les chances de son côté, les agents font aussi ce qu’on appelle des open house ou n’importe qui peut venir chez vous et visiter. Votre agent est présent (ce n’est pas le cas durant un showing ou seuls l’agent des acheteurs et les acheteurs sont présents) et attend sagement dans le living room que les visites soient finies. Ils ne dérangent en principe pas les acheteurs sauf s’ils ont des questions.
Évidement, n’importe qui peut venir dont vos voisins. Et il est excessivement rare d’avoir une offre suite à une open house (2 à 6% du temps !). Ces open houses permettent surtout aux agents da la fois repérer de nouveaux clients et d’identifier quelques trucs que les gens n’aiment pas durant leur visite. Sauf que durant nos quatre open houses (ou il y avait plein de monde à CHAQUE FOIS) personne n’a pointé le même truc qu’ils n’aimaient pas. Certains trouvaient la maison trop grande, d’autres trop petite, quelqu’un n’aimait pas la moquette, quelqu’un trouvait notre chambre trop petite. Bref, rien de probant. Et bien évidemment aucune offre malgré le grand nombre de visiteurs. (Une quarantaine de personnes environ !)

Bref, s’il y a bien un truc qui ne sert à rien à mon avis, ce sont bien les open house ! On ne le refera pas c’est sur, surtout qu’on a même eu des personnes qui ont fouillé des boites (vides heureusement !)… Peut-être que ça marche mieux dans d’autres villes ? Mais bon, je vous mets au défi de trouver des articles en ligne qui les conseillent !

La valse des visites

Après 4 semaines, plein de visites et aucune offre, et vu qu’on était pressés par le temps (nous avions déjà acheté une autre maison !), on a demandé à notre agent ce qu’elle recommandait. Elle nous a conseillé de baisser le prix de 3.5 %. Il faut savoir qu’on avait déjà acheté la maison en-dessous du prix de vente initial mais vu que le marché était bien pourri même début 2020, pas vraiment le choix… Du coup on a baissé le prix et là on a eu un afflux de visiteurs assez impressionnant… En gros tous les jours, j’avais des demandes. Et on était même à 5-6 visites par semaines quand en moyenne 2 visites par semaine à Calgary est déjà très bien ! Il faut dire que notre maison était vachement plus moderne que toutes les autres du quartier, avec du parquet, une jolie cuisine qu’on avait amélioré, de l’électroménager quasi neuf… bref, ce n’était vraiment pas cher pour ce que c’était !

Après la 16ème visite (OUI 16 EME !), nous avons enfin obtenu une offre ! On s’est entendus sur un prix final 3% inférieur au prix de l’annonce et 6% en dessous de notre prix de vente initial. A priori pour Calgary c’est très bien… Et puis ça allait rembourser intégralement le prêt en nous donnant même un extra assez important (qui a servi à refaire entièrement la cuisine de la nouvelle maison !).

L’attente…

Avoir une offre ne signifie pas que vous avez vendu. Et c’est TRES chiant car dès que d’aures personnes intéressées voulaient venir visiter, à la minute où elles savaient que nous avions déjà eu une offre, elles annulaient immédiatement leur visite ! Du coup nous avons eu une autre famille très intéressée qui a voulu revenir une deuxième fois mais a annulé dès qu’elle a su qu’on avait déjà accepté une offre. On a eu 2 visites de confirmées après ça et 7 annulations ! Ce qui porte l’intérêt sur juste 30 jours à 26 visites donc ! (18 ont été faites)

Le contrat qui est signé avec les acheteurs mentionne bien qu’ils ont 15 jours pour obtenir le financement de leur banque et faire une home inspection. Toutes les conditions doivent être levées après 15 jours où la vente est annulée. Ils ont tout validé après 10 jours et de là, il a fallu encore attendre 1.5 mois ! (Car oui, la possession de la maison prend entre 7 jours et 90 jours en principe) Et tout peut arriver entre temps style… une pandémie !

La finalisation de la vente

Je ne vous raconte pas la pression que Covid 19 nous a mis. Des millions de Canadiens ont perdu leur emploi en juste quelques jours et du peu d’infos que j’avais pu trouver sur nos acheteurs (on ne les rencontre jamais, on connait juste leur nom), il semblait méga probable qu’ils avaient perdu leur boulot. Ce qui signifie qu’en principe, une banque annule le prêt car la condition sine qua non pour l’obtenir réside dans des emplois stables. Donc bref gros gros stress jusqu’au dernier jour puisque les banques vérifient en principe toutes les conditions la dernière semaine voire la veille de ce qu’on appelle le « closing« .

De notre côté, on avait déjà tout signé chez les avocats 1 mois avant. (Il est tout à fait possible de faire achat et vente en même temps) On attendait juste l’argent sur notre compte en gros !

Au final tout s’est bien passé et la vente a été conclue dans les temps. Nos avocats étaient vraiment top et hyper réactifs, ça change !