Vie pratique

[Guide] Acheter une maison au Canada


Voilà, il est temps de vous annoncer que nous avons acheté une belle maison en février dernier et que la recherche nous a pris moins de… 2 semaines ! Je vous livre ici toutes les démarches pour acheter une maison au Canada 🙂 Vos retours sont évidemment bienvenus ! Je pense que c’est plus ou moins pareil dans chaque province mais bon, il y a sûrement quelques différences ! (Article mis à jour voire complètement réécrit le 17 mars 2020 en se basant sur pas mal de nouvelles choses qui n’existaient pas en 2015, lors de la réalisation de cet article)

  1. Vérifier combien vous pouvez emprunter à la banque
  2. Trouver un agent immobilier ou realtor (en anglais)
  3. Chercher une maison
  4. Négociations, achat et Home Inspection
  5. Signature du prêt à la banque
  6. Signature des papiers chez l’avocat
  7. Remise des clés

1. Vérifiez combien vous pouvez emprunter à la banque

Avant d’acheter votre maison au Canada ou n’importe quel bien d’ailleurs, il faut absolument vérifier combien la banque peut et va vous accorder. Vous pouvez vous lancer dans la recherche de maison avec votre agent immobilier sans avoir fait de vérification au préalable mais ce sera bien souvent une perte de temps puisque :

  1. Vous ne savez pas combien la banque va vous prêter
  2. Lorsque vous ferez une offre, l’agent des vendeurs demandera immédiatement à votre agent si vous êtes approuvés. Le risque si vous ne l’êtes pas : ne pas être pris au sérieux par les vendeurs, ou bien trouver un accord avec eux mais ne pas parvenir à boucler votre financement à temps et perdre la maison. Aussi, un autre acheteur aura sûrement déjà une offre valide à proposer et l’acheteur aura tout intérêt à choisir son offre plutôt que la vôtre
  3. Enfin, sur des marchés ultra concurrentiels comme Toronto, il est tout à fait impossible de ne pas avoir déjà été approuvé par sa banque lorsque l’on fait une offre. Les vendeurs refuseront tout bonnement votre offre ! C’est bien évidemment différent sur un marché très calme comme Calgary, mais cela peut amener à de grosses déconvenues… genre financement non approuvé au final après 15 jours…

Le maitre mot pour obtenir le meilleur taux est donc de « magasiner » comme diraient les Québécois. Soit aller voir toutes les banques jusqu’à trouver le meilleur taux. Sachez que vous pouvez faire la même chose avec un broker par téléphone qui se chargera de trouver la meilleure offre pour vous en consultant lui-même les banques.

Il ne faut d’ailleurs pas hésiter à demander à ses amis et collègues quels taux ils ont eu. Edit: depuis quelques années, vous pouvez voir tous les taux en ligne !

Attention, il y a une différence entre la « pre qualification » et le « pre approval ». Ni l’un ni l’autre ne vont vous garantir un prêt.
Une « pre qualification » est plutôt verbale mais ne se base pas sur des faits. En gros, un banquier ou un broker  va vous dire que basé sur ce que vous lui avez dit, tel montant devrait vous être accordé.
Un « pre approval » oblige l’acheteur à se mouiller un peu plus en signant des papiers, la banque va alors faire un credit check et vous demander quelques papiers (preuves que vous travaillez, fiches de paye etc.). Le résultat est donc extrêmement fiable, et donne une très grande chance de pouvoir boucler son financement en 5 jours ouvrés comme cela se fait dans la plupart des transactions.

Show Me The Money!

Attention, aberration numéro 1, plus vous demandez d’estimations et plus votre credit score baisse. On appelle ça une « hard inquiry ». Votre score baissera légèrement et il est très difficile de savoir de combien de points ! Même la banque ne sera pas capable de vous le dire puisqu’ils ne gèrent pas du tout ça…

Il n’est d’ailleurs pas possible de savoir combien la banque va vous accorder à l’avance car cela se base sur différents facteurs : votre credit score, votre salaire, vos économies et toutes les dettes que vous avez. (Attention, cette partie fait énormément baisser le montant que vous pourrez obtenir par la suite)
Dans notre cas, toutes les économies que nous avions ont été considérées comme étant notre « down payment » , soit l’apport de fonds personnels. Ce montant est fixé à 5% du montant total de votre achat en dessous de 500K. Idéalement, il faut amener 20 % sur la table pour vous éviter d’avoir à payer une assurance en plus de votre prêt qui s’élève quand même à 3 % du montant total du prêt. MAIS si vous amenez 20% sur la table, les taux deviennent moins intéressants ! Du coup, veillez à bien vérifier quel sera le plus avantageux pour vous…

Aussi, le montant de votre « pre approval » peut être assez déconcertant pour des Français car il est souvent bien plus élevé que ce que vous voulez mettre dans votre achat ! (Edit: c’est moins le cas en 2020 vu que le Canada a mis des règles plus strictes en place !) N’oubliez pas que les Canadiens son endettés à 170 %. Ceci explique… cela. Les banques ne prennent en compte qu’un petit nombre de vos dépenses mensuelles quand elles vous approuvent pour un montant maximal, il est donc rarement sage d’acheter pour le maximum que vous avez été pré approuvés sous peine de vous retrouver avec des mensualités astronomiques. La banque nous a proposé 25 % de plus que le maximum que nous voulions dépenser !

Sachez aussi qu’il est tout à fait possible de tout faire par email. La banque vous enverra alors votre taux d’intérêt (sur 5 ans en général) avec la durée totale du prêt. (Habituellement 25 ans mais les grandes banques pourront souvent vous proposer 30 ans afin de vous aider si vous etes un peu juste) Vous recevrez ensuite un papier que vous devrez signer pour indiquer que vous avez choisi de « travailler » avec eux. Vos mensualités seront alors indiquées, basées sur le montant maximum proposé par la banque.

ATTENTION, la durée des taux au Canada est en général de 5 ans. Un même taux sur 25 ou 30 ans N’EXISTE PAS. C’est assez unique au marché Canadien par ailleurs car les Etats-Unis font par exemple des taux sur 25/30 ans.
Vous pouvez donc choisir d’avoir un term entre 1 et 10 ans (1 an et 10 ans étant rares). Il est même possible d’avoir un taux sur uniquement 6 mois ! Que se passe-t-il après la fin de la durée du taux ? Et bien il faut refaire une demande de prêt ! Ou alors la banque renouvelle automatiquement votre mortgage à un taux dégueulasse. A noter qu’un 5-year term est préféré dans 65% des cas au Canada.

Je vous conseille aussi très fortement de passer par un broker et d’éviter à tout prix les grandes banques qui en plus d’avoir des taux souvent dégueulasses, vous font payer un montant astronomique lorsque vous décidez de vendre avant la fin de votre taux. Ratehub est votre ami. Attention toutefois à certains taux qui sont souvent trop beaux pour être vrais et sont beaucoup plus à risque que des taux à 0.10% plus hauts.

Le cas des self employed ou freelance

Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier lorsque vous avez votre propre entreprise ou que vous êtes « self employed ». Quelques règles s’appliquent cependant mais certains « lenders » sont plus cools que d’autres.

Beaucoup de lenders demandent un minimum de 2 ans d’activité (voire 3) pour montrer que votre business est stable. En principe, il vous faut aussi un Business Number et la preuve que vous avez bien payé vos GST/HST. Pour calculer votre revenu, sachez qu’il faut fournir votre Notice Of Assessment ou NOA (c’est ce que vous obtenez sur le site du CRA après avoir fait votre déclaration d’impôts). Si vous devez payer un montant au CRA, il faudra que celui-ci soit entièrement payé avant de pouvoir prétendre à un prêt. Le lender fait ensuite une moyenne de vos deux dernières années d’activité pour pouvoir au mieux savoir combien vous prêter. Si vous n’avez pas encore votre NOA (si c’est avant mars de l’année en cours), il est possible d’envoyer toutes vos factures pour que le lender fasse le calcul. C’est vachement moins précis qu’un NOA mais si votre année précédente était bien meilleure que celle d’avant, cela vous permettra d’obtenir un plus gros prêt puisqu’une moyenne sera faite.

Attention, les lenders se basent sur votre net. Si vous faites par exemple 100K de CA mais que votre net s’élève à 20K, seul ce montant sera donc pris en compte. Certains lenders sont plus cools que d’autres et sont spécialisés self employed, ce qui permet bien souvent de gonfler un peu votre net. Mieux vaut faire appel à un broker dans ce cas pour qu’il vous aiguille. (Attention, beaucoup ne sont pas du tout spécialisés self employed !)

Même si vous avez un business très florissant, les prêteurs demandent bien souvent 10% minimum en down payment et veulent vérifier que vous avez bien le montant en cash sur vos comptes. (Il est par ailleurs possible d’obtenir la moitié du montant en “cadeau” mais il faudra une lettre pour le préciser.

2. Trouver un agent immobilier ou realtor (en anglais)

Il y a plusieurs façons de trouver un agent immobilier.

  • Vous pouvez demander à votre entourage
  • Vous pouvez le trouver sur Internet
  • La réponse D

Lors de notre premier achat, nous étions passés par une agent qui venait de démarrer son activité. Elle était très pro et adorable mais n’avait pas beaucoup l’habitude de négocier et nous n’avions du coup pas réussi à obtenir une baisse de prix importante. (Ce qui est un peu à comble à Calgary vu le marché depuis fin 2014) En 2020, nous sommes passés par une agent beaucoup plus expérimentée qui nous a permis d’obtenir une baisse bien plus intéressante que le premier coup.

Votre agent immobilier doit tout d’abord vous rencontrer une première fois idéalement afin de comprendre ce que vous recherchez. Mais si vous n’êtes pas prêt à le/la rencontrer, il est tout à fait possible de discuter avec eux sur Facebook. C’est même très courant en 2020 ! Sans même signer de contrat d’exclusivité, vous pourrez avoir accès à tout un tas de maisons remplissant vos critères. Les listings sont directement envoyés à votre adresse email. Vous pouvez également élargir vos critères en passant par votre agent. Plus simple encore, je vous recommande de chercher de vous-même sur Zolo (pour vérifier la taille du jardin, c’est le SEUL site à ma connaissance qui l’indique), Properly Homes (qui a été lancé en mars 2020) permet même de vous donner une estimation du prix réel des maisons (uniquement valable en Alberta), Honest Doors (depuis 2019) quant à lui permet de voir les property assessments en Alberta ainsi que les prix de vente de chaque maison ! Inutile de passer par votre agent pour voir ça donc puisque tout est accessible via ce site ! Et ça fait gagner un temps fou croyez moi… (certaines maisons n’ont pas de prix de vente malheureusement vu que les données sont peut-être trop vieilles). REW (site de B.C) propose aussi de bonnes infos sur les maisons mais elles ne sont pas toutes listées, un peu comme Zolo. Enfin, il reste le bon vieux realtor.ca qui est sûrement le site immo le plus minable de la terre mais c’est aussi le seul officiel !

Notez que si vous décidez de travailler avec un agent immobilier, il est obligatoire en Alberta, depuis le 1er juillet 2014, de signer un contrat appelé buyer’s brokerage agreement dont il existe une version exclusive et une autre non-exclusive, la plupart des agents travaillant avec la version exclusive il vous demandera de signer un contrat d’exclusivité. Un peu logique !

Notez aussi que malgré le nombre de jours en vente indiqués sur tous ces sites, cela ne veut pas dire que ce soit forcément vrai… Un vendeur pouvant décider d’arrêter de lister sa maison pour quelque temps puis la relister plus tard ce qui remet les compteurs à zéro ! (Cela évite que les acheteurs proposent un prix trop bas et dans tous les cas, les contracts d’exclusivité sont en principe de 3 mois)

3. Chercher une maison

La recherche de maison n’a ensuite rien de sorcier. Il suffit de regarder tous les jours les sites et vous verrez apparaitre toutes les nouvelles maisons rentrant dans vos critères. Ne reste plus qu’à les sélectionner et demander à votre agent d’organiser des visites.

Vous pouvez logiquement visiter jusqu’à 7-8 maisons par jour en une apres-midi ! (Calgary étant une ville s’étendant sur pas mal de km, rejoindre différents quartiers peut parfois prendre 45 min !) Nous en avons visité 12 sur 2 WE mais il semble que le nombre moyen de maisons visitées par les Canadiens avant un achat soit d’environ 6. Il me semble bien que celle que nous avons choisie était la numéro 9 ou 10. (En 2020, nous n’en avons visité que 4 mais nous avions aussi des critères bien précis, ce qui est logique lors d’un deuxième achat !)

Au Canada, les proprios ne sont JAMAIS sur place quand vous visitez, ce qui permet de parler librement. Sauf si des micros sont planqués… Ce qui n’est honnêtement pas impossible non plus en 2020 ! Après tout, les vendeurs sont chez eux et font comme ils veulent ! (Il y avait par exemple des caméras partout dans la seconde maison que nous avons acheté, un peu flippant !)

Il est à noter que nous avions d’abord un peu « flashé » sur une autre maison située dans un quartier non loin de celui où nous avons actuellement acheté. Nous l’avons visité de jour un samedi puis avons décidé de revenir la voir un lundi soir. Et là, mauvaise surprise, on entendait la route depuis la maison ! Même avec les fenêtres fermées, il y avait du bruit ! Alors que le we, nous n’entendions évidemment rien puisque la circulation est moindre ! Comme quoi, il faut toujours visiter deux fois pour vous assurer qu’il n’y aura pas de mauvaises surprises !

Non ça c'est Wisteria Lane ! Mouhahaha

Non, ça c’est Wisteria Lane ! Mouhahaha

4. Négociations, achat et Home Inspection

Quand une maison vous plait, il est temps de faire une offre. C’est votre agent qui se chargera de vérifier plusieurs choses sur la maison (titre de propriété, paiement en règle des taxes de propriété, historique…) avant de vous aider à choisir un prix adéquat. Certaines maisons ont l’air en bon état mais en regardant son historique de plus près, quelques anomalies peuvent apparaitre… C’est notamment le cas des « grow op » qui sont des maisons ayant servi à faire pousser de la marijuana. Attention cependant, il est très difficile d’obtenir cette info… Il existait avant des sites en Alberta recenssant tous les grow op mais ce n’est plus le cas depuis plusieurs années ! Méfiance donc…

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© Gendarmerie royale du Canada

Si aucun signe alarmant n’est repéré, l’agent immobilier vous fournira une analyse de marché appelée CMA (Comparative Market Analysis) des maisons du même quartier qui ont été vendues récemment. Cela vous aidera à affiner votre offre.

Techniquement, vous pouvez faire n’importe quelle offre et votre agent se doit légalement de présenter l’offre que vous lui demandez de rédiger. C’est la raison pour laquelle certains s’amusent à faire des offres très en dessous de ce qui est demandé (style 100 K de moins !). Evidemment, peu de chances de trouver un terrain d’entente, mais sait-on jamais avec le marché actuel ! (Sur des maisons à plus de 1M de dollars en 2020, il n’est pas rare de voire des baisses de 100 à 300K… Si, si !)

Idéalement, il faut arriver à tomber d’accord assez rapidement. Typiquement, une fois une négociation engagée, on arrive à une conclusion fructueuse ou non à la fin de la journée. Aucune règle à ce niveau là, tout dépend du marché ! A Toronto par exemple, vous allez recevoir une offre au-dessus de ce que vous avez demandé et vous aurez même la chance de recevoir plusieurs offres le même jour ! Rien de tout ça à Calgary où l’offre que vous recevrez sera forcément en-dessous de ce que vous demandez.

En général, on recommande de ne pas négocier plus de 3 fois le prix. (Nous avons fait 4 « allers – retours » et le vendeur a dit ok) Vous faites une offre, le vendeur fait une contre-offre etc. (En 2020, les vendeurs nous ont proposé un prix final à la deuxième contre offre que nous avons accepté)

N’oubliez pas non plus de négocier la date de possession de la maison. Elle peut se faire sous deux semaine ou jusqu’à 3 mois en théorie. Nous avons demandé 3 mois puisque nous étions bloqués dans notre location avec un bail de 1 an. (Et 60 jours en 2020 vu qu’il fallait d’abord vendre notre maison actuelle !)

Ne reste plus qu’à signer tous les papiers quand les deux partis se sont accordés sur le prix final. (Tout peut se faire par email, ce que nous avons fait dans les deux cas !)

Avec l’offre finale ou dans les 2 jours suivants généralement, vous devrez remettre à votre agent le chèque de « deposit » qui sera retenu en trust par l’une des 2 compagnies immobilières le temps que vous obteniez votre financement et fassiez votre home inspection. Ce chèque, d’un montant compris entre 10 et 20K en général, sera encaissé immédiatement, et vous sera rendu si vous n’obtenez pas votre prêt, ou que la home inspection révèle un problème significatif que votre vendeur ne souhaite pas solutioner (ou qui prendrait trop de temps à régler). Une fois que vous avez rempli vos conditions de banque et d’inspection, vous pouvez toujours annuler votre achat mais le chèque de dépot sera perdu.

Cette période prend souvent 15 jours mais peut-être levée avant… tout dépend de vous !

L’Home Inspection permet de vérifier qu’il n’y a pas de soucis majeurs avec votre maison en gros. Parfois, il y a des choses qu’on ne voit pas et pourtant… Si vous passez par une boite sérieuse, on vous remettra un énorme dossier qui indique point par point tout ce qu’il faut vérifier et ou refaire/ améliorer. Ca vous donner également un bon aperçu de la durée de vie de votre toit etc.

5. Accord formel avec votre lender

Ne reste plus qu’à faire valider votre nouveau prêt par le lender que vous avez choisi. Encore une fois, tout peut se faire par internet et ne prend pas très longtemps.

Votre prêt (appelé mortgage) démarre le premier mois de la possession. Vous pouvez choisir à quelle date et surtout les modalités. Vous pouvez être prélevé toutes les semaines, 2 semaines ou tous les mois en gros. Si vous payez toutes les deux semaines, cela fait donc plus de versements par an et donc un gain de temps au niveau du prêt. (Nous avons économisé 2 ans grâce à ça !)

Le lender vous proposera d’ajouter automatiquement les taxes d’habitation dans votre prêt (parfois c’est obligatoire si vous n’avez pas mis un down de 20%). Ce qui est plus simple et vous permet de ne pas débourser un gros montant d’un coup. Le montant dépend des quartiers évidemment mais n’espérez pas vous en tirer à moins de 3000 $ par an 🙂

6. Signature des papiers chez l’avocat

Avant d’aller signer tous les papiers, sachez qu’il faut que vous ayez une assurance habitation en place pour votre maison. Cette dernière est environ 4 fois plus chère (voire plus !) qu’une assurance pour locataire. N’hésitez donc pas à « magasiner » de nouveau pour trouver le meilleur taux ! (On est longtemps passés par TD avant de switcher sur Sonnet)
C’est lors de ce rendez-vous que vous devrez amener à l’avocat le chèque certifié de votre downpayment qui devra également couvrir les «closing costs» ou frais de clôtures (entre 1000 et 2000 $ habituellement en Alberta ce qui est BIEN EN DESSOUS du reste du Canada où les frais sont souvent à 4 chiffres !).
La signature chez l’avocat ne prend pas plus de 15 min. Il y a juste une dizaine de papiers à signer et voilà c’est bon ! On vous précise quand même que si d’ici la date de remise des clés, si vous êtes écrasé par un bus ou si vous perdez votre boulot, la transaction sera annulée. A priori ça arrive très rarement hein…

L’avocat du vendeur va également faire parvenir ses papiers à votre avocat et voilà le tour est joué. Vous aurez les clés vers midi le jour de la possession. Appelée « Possession Day » ou « Closing Day ».

7. Remise des clés

Eh bien voilà, nous y sommes ! C’est la fameuse remise des clés avec votre agent immobilier. Si votre agent est prudent, vous aurez déjà effectué une visite de pré possession 24h avant la remise des clés. Si ce n’est pas le cas, votre agent immobilier préviendra immédiatement l’avocat qui organisera une retenue partielle sur vos fonds (downpayment que vous lui avez remis par chèque certifié lors de votre rdv de signature et prêt pour lequel il a la lettre d’instruction de paiement de votre banque) jusqu’à ce que le vendeur ait remédié au problème identifié il faut immédiatement prévenir l’avocat. Et parfois pas de bol, la chaudière pète le lendemain de la remise des clés. OUI, ça nous est arrivé sur la deuxième maison… Pièce à + de 500 $ à faire remplacer ! Mais ouf, la chaudière avait pété durant la home inspection, ce qui nous avait déja économisé 800$…

J’espère que ce guide vous aura été utile ! N’hésitez pas à le partager et à nous raconter comment s’est passé l’achat de votre maison.

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32 Commentaires

  • Répondre [email protected] 10 mai 2015 at 7:28

    Très intéressant et très complet … à un détail près : je te contacte via FB :-p

    Et FÉLICITATIONS pour cette acquisition et ce nouveau pas dans votre immigration déjà bien implantée

    • Répondre Lisa 10 mai 2015 at 11:28

      Merci 😉

    • Répondre JACQUELIN LEMOINE 28 février 2018 at 2:50

      MERCI BEAUCOUP POUR TOUS CES RENSEIGNEMENTS EN FRANCAIS J’AI NOTÉ LE NOM DE L’GENT …MARINE …SI JE PEUX CONCRTISER MON DÉSIR JE L’APPELERAI J’AIMERAI SAVOIR SI IL Y A UN QUARTIER FRANCAIS ….MERCI ENCORE

      • Répondre JACQUELIN LEMOINE 28 février 2018 at 3:00

        j’ai oublié de vous demander pour quelle compagnie Marine travaille – t- elle ..?
        aussi je crois qu’il y a un métro je voudrai connaitre le trajet de celui-ci pour moi il serai mieux d’être prés de celui – ci … et aussi j’aimerai être pas trop loin du centre ville …vous est- il possible de me répondre ..???.je ne suis pas douée avec l’ordi…
        merci et bonne journée a vous

        • Répondre Lisa 1 mars 2018 at 8:51

          Pour le métro, vous devez regarder les différentes lignes sur http://www.calgarytransit.com/ (Il y a une ligne downtown) Il n’y a pas de quartier français à Calgary.

      • Répondre Lisa 1 mars 2018 at 8:49

        Comme indiqué Marine n’est plus en activité depuis 2015.

  • Répondre Didier 10 mai 2015 at 11:26

    Bravo et merci Lisa pour ce super article ! je le ressortirai lorsque je commencerai un projet immobilier, pas d’actualité encore.

    De manière général, je suis effaré par le taux de surendettement des ménages canadiens .

    • Répondre Lisa 10 mai 2015 at 11:27

      Merci Didier ! Oui c’est terrible et en hausse chaque année !

  • Répondre Paul 10 mai 2015 at 5:33

    Article très intéressant !
    Comme je te disais, il y a quelques différences notables avec l’achat d’une maison à Toronto :
    – le marché l’offre étant inférieur à la demande, le prix des maisons se négocient à la hausse (c’est des enchères quoi)
    – pour les mêmes raisons, une maison restera très rarement plus d’une semaine sur le marché, il faut sauvent par l’impasse sur la Home Inspection et se contenter de celle réalisée par le vendeur
    – de manière générale, toute négociation avec le vendeur est compliquée, au risque de se faire évincer par un autre acheteur moins “pointilleux”

    Voilà sinon légalement, il ne semble y avoir aucune différence legale entre l’Alberta et l’Ontario.

    • Répondre Paul 10 mai 2015 at 5:36

      il faut sauvent par l’impasse = il faut souvent faire l’impasse

    • Répondre Lisa 10 mai 2015 at 10:56

      Merci Paul ! Il parait qu’à Calgary, il y a avait aussi des enchères en 2008. En 2015, avec la crise du pétrole, tu peux réussir à faire une bonne affaire et il n’y a pas forcément d’autre acheteurs sur le coup, ce qui est super avantageux !!

  • Répondre Niklasky 11 mai 2015 at 1:25

    Salut,

    On a eu quasiment la même expérience en Ontario il y a 3 ans (déjà…), a quelques petits détails près.

    Avant tout, j’ai surtout eu la sensation qu’ici, on achète une maison comme on achète une bagnole. Quand tu es sur un marché brûlant, comme l’a été et est toujours le marché immobilier a Toronto, il faut agir vite.

    Rares sont les belles maisons, affichées au bon prix et sans gros défauts qui restent sur le marché plus d’une semaine.

    On a visité une quinzaine de maisons sur 2 week-end, et on a flashé sur une dans la matinée d’un samedi. Après avoir vu plein de maison qui déchiraient la rétine de l’extérieur, mais étaient très décevantes a l’intérieur (agencement bizarre, finitions pourries, travaux a faire, design intérieur merdique) nous avons enfin trouvé notre bonheur (et au prix max qu’on voulait mettre).

    Déjà il faut savoir qu’ici, quand tu prévoies de visiter une maison, ton realtor prévient a l’avance de l’heure ou vous allez visiter et les propriétaires vont se balader pour vous laisser visiter tranquillement. C’est bien car ça permet de visiter en parlant et commentant librement les choses entre nous.

    Ensuite, une fois que tu décides de faire une offre, s’engage une sorte de course contre la montre pour que ton offre soit acceptée plutôt qu’une autre.

    Tu fais donc une offre un peu plus bas que le prix demandé et sur l’offre officielle que tu fais, tu demandes une réponse le soir même avant minuit. Ça peut couper l’herbe sous le pied d’un concurrent, car le vendeur est obligé de répondre a ton offre rapidement et si c’est une bonne offre, il va fortement hésiter a te dire non a moins d’être sur d’avoir d’autres offres équivalentes ou supérieures.

    Un “tiens” vaut mieux que deux “tu l’auras” s’applique bien ici.

    Ensuite, tout se négocie. Le prix d’achat bien sure, mais aussi la date de closing ET le montant du deposit ! Ici le montant du deposit n’est pas versé sur un compte séquestre mais directement a l’acheteur (après le délai de rétractation d’une semaine après acceptation de l’offre).

    J’ai pas trop compris l’intérêt de donner autant d’argent en deposit. Je voulais donner 10k$, ils voulaient 20k$… Je demande a mon realtor pourquoi ils veulent autant, vu que ça ne change rien au montant d’achat final, il me répond que c’est pour etre certains qu’on est des acheteurs sérieux et qu’on ne va pas changer d’avis et annuler la vente. Je lui ai répondu que 10k$ était largement assez dissuasif, mais bon… Finalement on s’est mis d’accord sur 15k$.

    Ensuite, pareil pour la date de closing, on voulait le 3 Juillet, et juste histoire d’avoir le dernier mot dans la négo, ils ont insisté pour que le closing soit le 29 Juin…

    Bref…

    Ensuite, l’expérience avec l’avocate fut excellent. Ils travaillent extrêmement rapidement pour toutes les démarches, le transfert de titre, etc. Ils savent tout faire en 2 semaines. Et le prix est très raisonnable. L’avocate nous a coûté 900$ tout compris.

    Les frais de transfert de titres et taxes se montent a 1.5% du montant de la transaction. Ça fait sursauter les Français quand je leur dit, eux qui doivent payer des frais de notaires prohibitifs a chaque achat et vente. C’est aussi pourquoi ici les gens déménagent aussi souvent, ça coûte peu cher de vendre et d’acheter a nouveau.

    Et pour finir le crédit ça a été comme Lisa. On a été pré-approuvés en quelques minutes, puis l’approbation finale du crédit et mise a disposition des fonds en moins de 5 jours.

    Ça va très très vite ici. C’est pourquoi les maisons changent souvent de mains et que je compare ça a un achat de bagnole. C’est presque aussi simple et rapide.

    • Répondre Lisa 11 mai 2015 at 2:02

      Merci pour ce retour super complet ! Je n’aurais pas été contre acheter une maison à Toronto, pardon dans le GTA mais Mister était pas très chaud. Le prix que ça te coûte pour le train wowww. Une collègue vivait à oakville et payait 450 par mois c’est juste hallucinant. (300 + le pass Metro a 140) son mari bossait a Oakville par contre. Et la circulation en voiture a TO le matin bonjour… Mais bref ça ne m’aurait pas dérangé quand même 🙂 par contre le coup des enchères ça me tue un peu ça… Je suis contente qu’ici ça n’existe pas. Au début ça m’a surprise, je pensais qu’il fallait proposer un prix au dessus et au final non on a pu avoir la maison a 7 K de moins sans aucun autre acheteur sur le coup. (Merci la crise !) En effet c’est toujours assez déroutant de voir qu’en moins de 3 h le vendeur accepte ton offre surtout quand c’est un premier achat mais perso des le lendemain on avait déjà oublié 😉 c’est juste un peu déroutant au début parce qu’il me semble bien qu’en France c’est beaucoup plus long. Mais perso je trouve ça très bien comme ça ! Surtout qu’on ne pensait vraiment pas trouver rapidement ! (Ce qui a été emmerdant avec notre location d’ailleurs, 2 mois avec prêt et loc sur le dos mais bon faut ce qu’il faut !)

  • Répondre Niklasky 11 mai 2015 at 2:23

    En France c’est déjà très long de monter le dossier de prêt auprès de la banque et de le faire approuver. Parfois le vendeur apprend 1 mois après la signature du compromis que l’acheteur n’a pas eu son prêt… Retour a la case départ, remise en vente, perte de temps, etc.

    Et les démarches du notaire sont très longues et très coûteuses en France aussi.

    Quand j’ai vu combien ça coûtait ici et comme c’était rapide, j’ai halluciné… Si on avait voulu, et le vendeur aussi, on pouvait tout clôturer en 2 semaines (entre l’offre et le closing). Du jamais vu en France…

    Et a propos de notre achat, nous avons signée l’accord avec le vendeur seulement le lendemain de la mise en vente. Imagines un peu ça, en temps que vendeur. Tu mets ta maison en vente, et elle est vendue dans la journée…

    Et il faut préciser aussi qu’ici (je ne sais pas pour Calgary), mais toutes les maisons en vente sont “stagées”, c’est a dire qu’une société spécialisée en home staging vient retirer toutes les affaires personnelles, décorer et meubler la maison pour les visites.

    • Répondre Lisa 11 mai 2015 at 3:15

      Alors ici, souvent les maisons sont quasi vides histoire que l’acheteur se sente un peu chez lui et tu n’as rien aux murs lol ! Par contre je n’ai jamais vu de maisons stagees. Nous l’avocat a coûté 750$ c’est quedal quand tu vois les notaires en France !

      • Répondre Niklasky 11 mai 2015 at 3:48

        Les honoraires des avocats sont tres raisonnables, mais aussi tous les frais de transfert de titre et les diverses taxes, ce qu’on appelle en France les frais de notaires, sont très bas.

        En France ça frise le ridicule tous ces frais.

        • Répondre caroline77 19 mai 2015 at 11:03

          Sauf qu’en France, tu ne payes pas 1 % du prix du bien chaque année en taxes scolaires ou municipales. Donc perso payer cher chaque année ou juste à l’achat, je ne vois pas très bien où est la différence.

          • Niklasky 20 mai 2015 at 8:04

            Hein ?

            Je paye une “property tax” simple chaque année, et c’est tout. Une taxe, pas deux comme en France avec la taxe foncière et la taxe d’habitation.

            Et cette taxe est nettement inférieure a ce qu’on payait en France, pour une maison qui fait le triple de la superficie de notre appart en France, et pour une banlieue nettement plus affluente, propre et sure.

            Bref, rien a voir.

            Taxes scolaires et municipales ? Je ne sais pas ce que c’est.

          • Lisa 20 mai 2015 at 8:09

            Oui je ne voulais pas m’avancer la dessus parce que je viens d’acheter mais d’après ce que j’ai vu je n’ai que les taxes d’habitation qui sont a 2200 par an environ pour moi. D’après ma famille c’est bien moins élevé qu’en France et après vérification en effet ça paraît 2x moins élevé pour une surface bien plus petite.

          • Lisa 17 septembre 2018 at 8:15

            Pour revenir à combien on paye environ par an en taxes d’habitation (petite update 3,5 ans après) c’est environ 0.73% du prix de la maison nous concernant mais on a démarré à 0.45%. Les taxes augmentent de manière exponentielle… Par contre, par rapport à la France, d’après ma famille, ce n’est pas cher du tout. (On vit dans plus de 200 m2)

          • G Robert 17 septembre 2018 at 8:04

            En France tu paye la taxe D’habitation et la Taxe fonçiére tout les ans

        • Répondre caroline77 19 mai 2015 at 11:06

          Ici aussi tu as cédé à la mode des gifs moisis à deux balles pour illustrer ton blog ? Génial…

          • Lisa 19 mai 2015 at 11:09

            Ben oui ça égaye la page 😉 et j’ai toujours adoré les gifs. En fait ça date des années 90, c’est juste revenu à la mode dernièrement…

          • caroline77 20 mai 2015 at 5:01

            Partout au Québec, il y a les taxes municipales et scolaires qui sont de 1 % du prix du bien à repayer chaque année.

            Pour te donner ce que je payais en France, j’ai payé 735 euros de taxe foncière pour une maison revendue 235.000 euros. 3 fois moins que ce qu’on paye annuellement au Québec.

          • Niklasky 21 mai 2015 at 8:25

            Alors il faut bien préciser que tu parles du Québec, car le blog de Lisa est justement principalement dédié a l’Ontario et l’Alberta.

            Et au Québec les impôts sont élevés, oui. En Inde les impôts sont élevés aussi. C’est pas de bol.

  • Répondre Marine 12 mai 2015 at 9:39

    J’ajouterais juste 2 choses ;

    – ce que vous appelez enchères est désigné “comeptitive offers” ce qui veut bien dire ce que ca veut dire: plusieurs acheteurs sont en compétition pour la meme maison et ça finit donc par se vendre au dessus du prix initialement listé.
    Il y a encore de nombreuses competitive offers à l’heure où je vous parle à Calgary, qui partent entre 1000 et 40 000 au-dessus du prix listé, crise ou pas crise. Mais effectivement ces situations sont majoritairement localisées dans de petites “poches” de la ville, très en demande (par exemple Brentwood, Charleswood, Collingwood au sud de Nose Hill Park et toujours très populaires en + d’etre très chères pour Calgary ! Approx $600K + pour un bungalow 1970 original et en l’etat de 1200 sqft !)

    – les frais de transfert de titre sont ici les + bas du Canada, et meme 1.5% du prix parait ici complètement fou et les Albertains n’arrivent pas à y croire !

    • Répondre caroline77 20 mai 2015 at 4:52

      En fait, quand tu lis un texte, tu n’as pas envie d’avoir des trucs qui s’agitent dans tous les sens à côté…

    • Répondre Niklasky 21 mai 2015 at 8:15

      Alors il faut bien préciser que tu parles du Québec, car le blog de Lisa est justement principalement dédié a l’Ontario et l’Alberta.

      Et au Québec les impôts sont élevés, oui. En Inde les impôts sont élevés aussi. C’est pas de bol.

  • Répondre Marine 12 mai 2015 at 9:42

    Zut pardon j’ai cliqué poster trop tot !

    Bref donc les frais de cloture sont de $150 pr ce qui est du transfert du titre, et $130 dollars pour les frais de pret immobilier + le cout de l’avocat (approx $1000-1200 selon le prix d’achat).
    Nous devions avoir une hausse drastique des frais de transfert et de pret au 1er Juillet (passant respectivement à $675 et $555) avec le budget de Prentice notre ex premier ministre , mais apparemment le NDP va bien maintenir sa promesse electorale et annuler ces 2 hausses.

  • Répondre Christiane 16 mai 2015 at 3:32

    Felicitations !!!

    Est ce que vous allez poster des photos de la maison?

    • Répondre Lisa 19 mai 2015 at 11:05

      Oui je vais en poster sur la page Facebook 🙂 j’espère que tout va bien pour toi avec le bébé 😉

      • Répondre Christiane 6 juin 2015 at 2:27

        Ahh ok 🙂

        Aww merci ! Tou vas bien ! On est revenue de notre road trip et on est toujours un peu fatigue.

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