Nous voulions depuis quelques mois nous lancer dans l’investissement locatif au Canada. Mais pas en faisant du short-term (Airbnb), qui est en fait interdit dans quasi toutes les résidences Calgariennes, mais bien en faisant de la location à l’année. (Long-term) C’est en théorie un peu moins de travail, et surtout, la plupart des résidences (condo) sont tout à fait d’accord avec ça.
Un marché qui s’y prête
Calgary a pris énormément de valeur depuis 2021 et si vous avez un budget serré, trouver un bien à louer n’est pas évident. (Si vous venez de Vancouver ou de Toronto, vous allez trouver les prix super abordables par contre !) Il n’y avait d’ailleurs pas eu autant d’arrivées en Alberta depuis 1970 ! Intéressant quand on pense qu’avec le crash du pétrole en 2014, la province s’était pas mal écroulée. Et les nouveaux arrivants viennent principalement d’Ontario et de Colombie Britannique où les prix sont souvent au moins 40% plus cher, que ce soit à l’achat comme à la location !
Les prix des loyers ont donc explosé (en moyenne de 22.7%) mais encore une fois, cela reste BEAUCOUP plus abordable qu’en Ontario ou qu’en BC ! (source : rentals.ca)
Il nous semblait donc logique d’investir dans un bien immobilier en 2023.
Les taux bancaires
C’est là que ça devient beaucoup plus compliqué. Comme vous le savez sûrement, les taux bancaires ont littéralement explosé. Et au Canada, ils sont actuellement dans les 5%. J’en ai parlé longuement ici mais au Canada, vous n’avez pas un taux sur 30 ans mais sur 5. Vous ne payez donc toujours que des intérêts ou presque puis après 5 ans, vous devez trouver une nouvelle banque pour 5 ans. Vous avez la possibilité de rembourser en accéléré (ce qui aide énormément niveau intérêts) et dès que vous obtenez un nouveau prêt, vous pouvez également mettre un « down payment ». Ca aide pas mal. Mais bon, pour ça, il faut avoir du cash !
Et en 2023, si vous voulez que votre location soit un minimum rentable, il faut mettre au minimum 20% d’apport ET tout gérer tout seul. Exit les Property Managers donc. (On en parlera plus tard)
La recherche
Je conseille vivement de choisir un agent immobilier qui est aussi un Property Manager. Les Property Managers gèrent des portfolios de souvent 200/300 propriétés (par property manager !) et connaissent très très bien le marché de la location + tout ce qu’il faut éviter quand on fait un investissement locatif.
Le notre nous a par exemple conseillé de viser des 1 ou 2 bedrooms avec un parking (même downtown !) et surtout de bien regarder les frais de condo (condo fees) qui ne devaient pas dépasser x pour un 1 bedroom et x pour 2 bedrooms.
Les condo fees qu’est ce que c’est ?
Il s’agit de frais obligatoires que vous payez tous les mois dès que vous habitez dans un immeuble. Cela couvre souvent l’eau, le chauffage (l’électricité est à votre charge), les frais de condo management (car eux aussi ont leur propre property manager), le déneigement, le ménage etc. etc.
Il faut bien faire attention à ce que les frais ne soient ni trop bas ni trop élevés. S’ils sont trop bas, en gros, ils risquent au bout d’un moment d’augmenter de manière exponentielle et s’ils sont trop élevés, cela signifie que la résidence coûte beaucoup trop cher à entretenir et c’est donc un très gros problème. (Souvent sur des résidences datant des années 70/80 voire 90)
Ces frais s’élèvent très souvent à minimum 300 $ par mois mais peuvent être beaucoup plus élevés dans des résidence qui ont une personne pour la sécurité 24/24, une piscine, une salle de sport etc. Evidemment, plus les condo fees sont élevés et moins vous gagnez d’argent. Car même si les loyers ont explosé, les gens ne sont pas non plus prêts à payer des fortunes pour utiliser une piscine 2x l’an. (Et il y a des salles de sport un peu partout en ville à 60 $ par mois environ)
En plus des condo fees, il y a d’autres frais à prendre en compte :
- Le prêt immobilier
- Les condo fees donc (deuxième plus grosse dépense et uniquement valable si vous avez un appartement)
- Les property taxes (3ème dépense)
- L’assurance (vraiment pas très chère pour le coup, 20$ par mois nous concernant)
- Si le frigo tombe en panne ou vous avez une fuite, c’est évidemment tout à votre charge
- Ajoutez environ 10-15% du prix de votre loyer par mois si vous voulez prendre un property manager
Une fois les critères établis, vous aurez accès à une base de données qui vous informe en temps réel des biens qui viennent d’être mis en vente. Ne reste plus qu’à regarder chaque listing et poser des questions à votre agent. Le notre était vraiment top à ce niveau là et m’a très souvent déconseillé certains immeubles. (Il en connaissait parfois certains et les déconseillait pour x ou y raison) Il n’était pas du tout pushy par ailleurs ce qui était vraiment top ! On ne voulait pas du tout se presser et il ne nous avait même pas fait signer de contrat ni quoique ce soit, préférant qu’on prenne notre temps et qu’on signe un contrat quand nous étions prêts à acheter.
Au final, nous avons trouvé un appartement 5 mois plus tard (il matchait tous nos critères et venait d’être mis sur le marché) et avons fait une offre tout de suite. Notre agent (très expérimenté) nous a conseillé de faire une offre et de dire au vendeur que c’était à prendre ou à laisser (take it or leave it!) et ça a marché ! Dans les conditions de vente, il a aussi demandé au vendeur de nous autoriser à montrer l’appartement à de potentiels locataires (tenants) avant que la vente soit effective (1.5 mois plus tard). Ce qui était vraiment une super idée car nous avons acheté en janvier 2023 et trouver des locataires avant le mois de mars n’est pas une mince affaire ! (Quand il fait -20 avec des tonnes de neige, personne n’a envie de déménager et on peut aisément les comprendre)
Obtenir son prêt
Nous n’avons eu aucun souci de notre côté. Petit prêt, apport d’au moins 20% et même avec un taux dans les 5%, c’est passé sans souci. J’avais expliqué comment ça fonctionne ici et ici. Il est à noter que les banques sont actuellement très frileuses donc il vaut mieux arriver avec un dossier blindé. Car ils peuvent certes vous pré approuver (et ils se basent sur en gros quelques papiers) mais quand il s’agit d’approuver le prêt, ça devient beaucoup plus compliqué ! Ils demandent tout un tas de trucs en plus et même pour un tout petit prêt. J’ai d’ailleurs très souvent vu des offres tomber à l’eau à cause du financement. (Les biens reviennent sur le marché après 14 jours)
Trouver un locataire
Alors là ça se gâte. Avec Mister, nous sommes partis du principe que l’achat d’un appartement était vraiment un test. C’est la première fois qu’on se lance là-dedans donc difficile de savoir si nous allons aimer ou pas et si nous allons faire de l’argent ou pas.
Cela a pris un peu plus d’un mois pour trouver un locataire et encore 3 semaines pour qu’ils viennent emménager. La plupart des gens à Calgary cherchent un logement à partir de avril. Du coup, notre avons obtenu le logement fin février (mais démarré la recherche fin janvier), trouvé quelqu’un début mars qui ne pouvait pas emménager avant le 1er avril. Il y a donc tout un mois 100% à notre charge. (1400$ donc environ. Si on divise ça sur 12 mois, ce n’est pas énorme mais c’est une perte sèche)
J’ai donc posté l’annonce sur plusieurs sites dont 4 gratuits : Zumper, Facebook Marketplace, Liv.rent et Kijiji + Rentfaster (qui lui est payant à 40$ pour 60 jours) qui est le site numéro 1 des locations en Alberta.
J’ai reçu environ 60 demandes en 35 jours mais au moins 40% étaient pourries. Honnêtement entre Facebook et Kijiji, la qualité est abyssale. Les gens ne vous envoient même pas un message personnalisé et la plupart ne prennent même pas la peine de répondre derrière. Du coup j’ai arrêté de répondre et enlevé mes annonces.
J’ai gardé Zumper et Rentfaster. Zumper, je n’ai eu qu’une seule demande potable (mes locataires !) sur 13 ! Quant à Rentfaster, je dirais que 50% des demandes étaient potables mais ne rentraient pas dans nos critères. (Certains me demandaient pour le mois de juin par exemple ! N’importe quoi.)
J’ai eu beaucoup de demandes de gens qui venaient s’installer à Calgary depuis l’Ontario d’ailleurs !
Les visites
Je n’en ai effectué que 6 avec des profils qui me semblaient rentrer dans nos critères. Je posais une dizaine de questions avant puis avais aussi filmé l’appartement pour l’envoyer aux gens intéressés. S’ils étaient intéressés après les questions + la vidéo, je proposais une visite. Je n’ai organisé les visites que le week-end à chaque fois et en principe le samedi. L’appartement n’est situé qu’à 20 min de chez nous mais hors de question d’aller n’importe quel jour effectuer une visite. Et ça me permettait aussi de voir si les gens étaient toujours intéressés. Étrangement, personne ne m’a posé un lapin. Par contre je n’ai eu des retour que 2x sur 6 !
J’ai carrément eu deux mecs intéressés (2 différents) qui sont venus à 2 semaines d’intervalle chacun en me disant que génial, ils prenaient l’appart puis je n’ai littéralement jamais eu de nouvelles ! J’ai halluciné. Pourtant il m’en faut beaucoup après 13 ans de Canada. Les plans foireux, les excuses bidons, j’ai tout entendu mais là c’était une première.
J’ai aussi eu une agence de relocation qui s’est pointée puis 0 nouvelle, je m’en doutais. Je vous conseille d’ailleurs de ne les faire venir que si vous avez d’autres visites de prévues car vous êtes l’appartement numéro 10 sur leur agenda de 20 visites du jour. Le mec qui venait de l’Ontario a à peine regardé mon appartement et est parti. Ça a duré moins de 5 min.
Quand j’ai trouvé mes locataires, ils m’ont dit qu’ils adoraient mais bon je me suis dit que c’était encore pour faire genre et puis non pas du tout, pour le coup, ils sont vraiment revenus vers moi 2 h après ! La règle d’or c’est que si les gens ne reviennent pas le jour-même c’est mort !
Les vérifications
Étape méga importante du processus : vérifier qui sont vos locataires. Je vous conseille SingleKey qui s’en charge pour vous. C’est tout automatisé et ça coûte 24,99 $ par personne. (Vous pouvez demander aux locataires de le payer puis de les rembourser si vous décidez de les prendre) SingleKey fait ce qu’on appelle un background + credit check. Vous pouvez leur demander que les locataires ajoutent une lettre d’emploi + les coordonnées de leurs anciens proprios. En quelques minutes, vous aurez un rapport complet qui vous indique s’ils n’ont pas fait de la prison par exemple et surtout, quelles sont leurs dettes ! Le credit score sera aussi indiqué. Attention à cette donnée car si les gens ne sont pas là depuis longtemps, en principe le credit score est élevé ou n’existe pas ! Vérifiez bien qu’il y a des cartes de crédit et quelques dettes sinon ce ne sera pas très probant comme score. J’ai eu par exemple un jeune cadre qui avait à peine de quoi payer son loyer mais avait un credit score à + de 800. SingleKey me disait par ailleurs que je ne courais aucun risque avec lui alors que j’ai des doutes… il ne vivait même pas encore sur Calgary, démarrait un nouveau job, avait 1000$ sur son compte… Bref, usez aussi de bon sens.
Le lease
Il n’y a pas de formulaire type qui existe pour les lease (contrat de location) en Alberta. Du coup je vous conseille d’en acheter un sur Law Depot ou trouver des exemples de lease sur des groupes Facebook comme Alberta Landlord Community. D’ailleurs, ce groupe est absolument génial et n’est composé que de propriétaires + des spécialistes en la matière. Des avocats, des paralegals, des spécialistes de l’expulsion etc. Certains membres sont propriétaires depuis des décennies.
Update après 7 mois
Pour le moment, nous n’avons eu aucun souci avec nos locataires. Ils ont toujours payé à temps et nous ont prévenu rapidement d’un souci avec le lave vaisselle. Ils ont identifié d’où venait le souci (les joints d’étanchéité) et je leur ai proposé d’acheter des pièces pour voir si ça réglait le problème. Pour le moment, tout fonctionne ! Ils ont même proposé d’installer les pièces après que je leur ai envoyé une vidéo explicative. PartSelect est génial d’ailleurs si vous avez réussi à identifier d’où provenait la panne ! Le lave vaisselle ayant 10 ans, je me doute qu’il va finir par rendre l’âme à un moment donné mais bon. Pour le moment, ça fait l’affaire !
Il est à noter qu’à l’époque où nous cherchions un locataire (Q1 2023), le marché n’était pas aussi dingue qu’aujourd’hui (Q4 2023). Il y a donc fort à parier que nous aurions probablement eu beaucoup plus de candidatures potables si c’était à refaire aujourd’hui. Si mes locataires souhaitent rester après la fin de leur bail, je pense n’augmenter leur loyer que très légèrement (tout est permis en Alberta à ce niveau !) histoire de couvrir les condo fees qui augment eux-aussi chaque année.
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